100% hypotéka pomůže k bydlení i bez vlastních úspor

Lze získat 100% hypotéku? Ano, nemovitost si koupíte i bez úspor

Dosáhnout na vlastní bydlení je stále složitější. Ceny nemovitostí rychle rostou, podmínky pro schválení úvěrů na bydlení jsou zpřísňovány, a stoupá inflace, zatímco mzdy lidí zůstávají víceméně stejné. Našetřit tak na koupi bytu, domu nebo pozemku dopředu alespoň 10 procent, jak vyžaduje ČNB, může být proto obtížné. Některé banky však umí poskytnout hypotéku na 100 % hodnoty nemovitosti, takže žádné vlastní zdroje nepotřebujete. Vyžaduje to ale dobrou bonitu nebo „dvojí zajištění“.

1) Chybějících 10 % dorovná půjčka na cokoliv

Ačkoliv mohou banky a stavební spořitelny půjčovat na nejvýše 90 % hodnoty nemovitosti, přiklání se některé k „obcházení systému“, když klientům nabízí hned dva úvěry najednou. A sice hypotéku na 90 procent hodnoty, a půjčku na cokoliv, která nahradí vlastní úspory potřebné na desetinu ceny. Takže pokud chcete koupit například byt za 4 miliony korun, dostanete 3,6 milionu v rámci hypotéky, a zbylých 400 tisíc jako půjčku na cokoliv. Ve výsledku tedy banka proinvestuje 100 % hodnoty nemovitosti.

Pomoci může stavební spoření

Pokud se připravujete na koupi nemovitosti s dostatečným předstihem, můžete si 10 % z hodnoty nemovitosti našetřit formou stavebního spoření se státním příspěvkem.

2) Za hypotéku ručíte dvěma a více nemovitostmi

V případě, že se vám první varianta nezamlouvá, nebo pro ni nejste dostatečně bonitní, akceptují banky i zástavu dalších nemovitostí, které dorovnají chybějících 10 %. Za jednu hypotéku se tak zaručíte jak kupovaným bydlením, tak ještě třeba bytem rodičů, známých, anebo pokud máte vlastní (například z dědictví), tak klidně i tou. Tato varianta sice dává lidem šanci získat 100% hypotéku, nemusí to však být výhodné. Hodnota druhé nemovitosti bude obvykle výrazně převyšovat těch 10 %, takže dáte za 4milionovou hypotéku do zástavy majetek v celkové hodnotě třeba 5,8 milionu korun.

Pravidla určuje ČNB a její DTI, DSTI a LTV

Dříve sice byly 100% hypotéky běžnou záležitostí, později ale vedení České národní banky zavedlo přísnější pravidla, kvůli nimž si dnes nemůže bydlení dovolit každý. Jedná se o několik ukazatelů, které samy o sobě běžným lidem nic neřeknou, ačkoliv jejich význam obvykle znají:

  • DTI: výše všech vašich úvěrů nesmí přesáhnout 9,5násobek čistého ročního příjmu (nebo 8,5násobek u lidí starších 36 let); pokud vyděláte např. 27 000 Kč / měsíc, je to 324 tisíc ročně, a mohou vám tak být poskytnuty úvěry v max. výši 3 078 000 korun. To už dnes většinou na hypotéku nestačí a je nutné žádat ve dvou, typicky jako manželé, přičemž se vaše příjmy sčítají, takže máte-li dohromady např. 50 tisíc čistého, získáte úvěry ve výši až 5,7 milionu.
  • DSTI: z vašich příjmů může padnout na splácení úvěrů nejvýše 50 % (nebo 45 %, pokud vám je 36 let a více), což má zajistit, že budete i po zatížení úvěrem schopni žít důstojný život. Jestliže tedy vyděláváte ročně zmíněných 324 tisíc korun, můžete hradit splátky půjček v maximální výši 162 000 Kč.
  • LTV: vztahuje se pouze na úvěry, oproti nimž je zastavována nemovitost; půjčka přitom nesmí být vyšší než 90 % její hodnoty (u žadatelů nad 36 let věku pak nesmí LTV překročit 80 % hodnoty nemovitosti).
Lukáš Altman
Vyznat se ve světe financí je někdy těžké; snažím se ho proto prezentovat jasně a srozumitelně, přinášet zajímavé nápady a tipy, i upozorňovat na nedostatky, neboť nemám rád nekalé praktiky a nefér jednání. Financím se věnuji soustavně od roku 2013, mj. informuji o půjčkách, zhodnocení peněz (spoření, investice), bankovních i jiných účtech, platebních a věrnostních kartách, slevách a dalším. Vedle toho pomáhám poznávat „státní aparát“, a to jak běžným lidem, tak OSVČ a firmám.