Skutečné důvody zamítnutí hypotéky a jak je vyřešit, abyste uspěli

Zamítnutí hypotéky může nastat bez zdánlivého důvodu, každý žadatel o úvěr je přitom posuzován dle interní metodiky dané společnosti. Nejpřísnější bývají právě banky, které chtějí pouze sázku na jistotu a žádosti o hypotéku zamítají i kvůli maličkostem. Se špatnou finanční minulostí sice moc neuděláte, ale některé důvody snadno vyřešíte. Musíte přitom hrát dle pravidel bank a uvádět informace přesně tak, jak to vyžadují. Pokud si ale nejste jistí, můžete se obrátit na hypotečního specialistu.

Jak banka vyhodnocuje žádosti

K posouzení, zdali jste vhodným klientem, využívají banky tzv. scoring, jehož součástí je bonita. Ta vychází z příjmů, finanční a úvěrové minulosti, ale i z ostatních závazků a nakládání s penězi.

1) Nízký nebo špatně uvedený příjem

Stává se poměrně často, že žadatel/é uvede jinak vysoký příjem, než jaký skutečně má – někdy úmyslně ve snaze zvýšit své šance, jindy neúmyslně, protože do něj započítá i to, co mu banka neuzná. Dokládat lze pouze oficiální a prokazatelné příjmy z těchto zdrojů:

  • zaměstnání na HPP nebo zkrácený úvazek
  • brigáda na DPČ
  • podnikání (na hlavní i vedlejší činnost)
  • výsluhový příspěvek (od AČR, PČR, ale i od soukromé firmy)
  • pronájem movitých i nemovitých věcí
  • důchod (starobní, invalidní, vdovský, sirotčí…)
  • renta (z kapitálu, cenných papírů, pojištění…)
  • mateřská a rodičovská

Jestliže si přivyděláváte i jinak, například víkendovými směnami na DPP, nebo „načerno“ na stavbách, nelze to jako pravidelné výdělky započítat. Důležité je rovněž uvádět příjmy ve správní výši – tedy přesně tu částku, jaká vám chodí z výše uvedených zdrojů na bankovní účet. Když vyděláváte například 30 000 Kč čistého, zaměstnavatel vám ani nemůže dát potvrzení na více (stejně tak nelze zfalšovat daňové přiznání).

2) Smlouva na dobu (ne)určitou / daňové přiznání

Jelikož chce mít banka maximální jistotu, musíte mít příjem „jistý“. Nezáleží přitom, jestli jde o zaměstnání nebo podnikání, případně jiný zdroj, který vám dává pravidelně vydělat. Jenomže třeba krátké trvání pracovního poměru bývá častým důvodem, proč banky hypotéky zamítnou; a vyhráno nemají ani lidé se smlouvou na dobu neurčitou, i u té jsou totiž jistá pravidla. Banky uznávají žadatele, kteří:

  • pracují na HPP u jednoho zaměstnavatele nejméně 12 měsíců a mají smlouvu na dobu neurčitou
  • pracují na HPP u stejného zaměstnavatele nejméně 12 měsíců a smlouva na dobu určitou už jim byla prodloužena (akceptováno je prodloužení na dobu určitou o 1 rok, tak na neurčitou)
  • podnikají a mají nejméně 1 daňové přiznání u hypoték do 3,5 milionu, a alespoň 2 při žádosti o vyšší částku
  • pobírají výsluhový příspěvek (např. od AČR a PČR je doživotní)
  • mají jiný oficiální příjem jako důchod, rentu nebo státní příspěvek

Bankovní domy chtějí mít zkrátka jistotu, že budete mít odpovídající příjem i v budoucnu, a že jste se už „pracovně našli“ a neměníte zaměstnání co dva měsíce. Problém totiž mají s žadateli, pokud:

  • sice pracují na HPP, ale jsou ve zkušební nebo výpovědní době
  • pracují na HPP méně jak 12 měsíců
  • nevydrželi v době před žádostí o hypotéku u stejné firmy ani 1 rok
  • pracují teprve první rok a mají smlouvu na dobu určitou (většina bank však neuznává ani smlouvy na dobu neurčitou, kterou firmy zaměstnancům nabídnou hned po zkušební době)
  • podnikají méně jak rok, případně nemohou doložit daňové přiznání za celý rok (ale např. pouze za 6 měsíců)

3) Nesplňujete kritéria nařízená ČNB

Aby byli žadatelé o půjčky i jejich poskytovatelé chráněni, nastavila Česká národní banka 4 pravidla, do jejichž kritérií se „musíte vejít“. Ty jsou přitom trochu jiné pro mladší a pro starší lidi a

a) DTI (nebudete předlužení?)

Výše hypotéky nesmí být vyšší než 9,5násobek vašeho čistého ročního příjmu, pokud vám je do 36 let; u lidí nad touto věkovou hranicí nesmí být vyšší jak 8,5násobek. Pokud tedy vyděláváte například 30 000 Kč čistého měsíčně a je vám 35 a méně, dostanete hypotéku v max. výši 3 420 000 korun (vzorec pro výpočet: 30 000 x 12 měsíců x 9,5).

b) DSTI (zvládnete splácet?)

Měsíční splátky všech vašich půjček nesmí být vyšší než 50 % vašeho čistého měsíčního příjmu, pokud je vám do 36 let; pro starší lidi platí pravidlo 45 %. Například u lidí mladších 36 let s výdělkem 30 000 Kč čistého měsíčně je tedy možné zatížit rozpočet splátkami všech úvěrů v max. výši 15 tisíc / měsíc.

c) LTV (nežádáte o příliš vysoký úvěr?)

Hodnota úvěru nesmí překročit 90 % hodnoty nemovitosti, pokud jste mladší 36 let; pokud je starší, může být hypotéka max 80 % z její hodnoty. Když kupujete třeba byt v hodnotě 3,5 milionu korun a je vám do 36 let, půjčí vám banka nejvýše 3 150 000 Kč (zbytek musíte dát ze svého, nebo ručit další nemovitostí).

d) Vlastní úspory (máte něco svého?)

Žadatelé do 36 let věku musí mít na koupi nemovitosti 10 % z vlastních zdrojů, a žadatelé nad 36 let rovnou 20 procent. V návaznosti na příklad výše, kdy pořizujete byt za 3,5 milionu korun a je vám 35 let nebo méně, musíte si sami našetřit alespoň 350 000 Kč.

4) Už máte jiné úvěry, které jsou „zátěží“

Každý poskytovatel musí ze zákona vaši finanční situaci nejenom ověřit, ale také vyhodnotit, zdali zvládnete hradit splátky. Časté důvody pro zamítnutí hypotéky jsou právě jiné aktuálně trvající půjčky, které by mohly váš rozpočet ještě spolu s úvěrem na bydlení zatížit přespříliš. Dle ČNB se jedná o tzv. faktor DSTI, který říká, že můžete z čistého měsíčního příjmu každý měsíc „odevzdat“ max. 50 % (např. 15 tisíc z 30, ne více).

5) Špatná nebo žádná úvěrová minulost

Ačkoliv se říká, že nejlepší půjčka je žádná půjčka, není to tak docela pravda. Obecně se jedná o nástroj, který slouží k pořizování toho, co člověk aktuálně chce, a nemůže si to dovolit z vlastních zdrojů. Jinými slovy, pokud umíte s úvěrem zacházet a máte celkově „zdravý finanční rozpočet“, není půjčka nic špatného. Ba naopak, pokud už jste nějaký úvěr čerpali, banka podle něj posoudí, zdali zvládáte dostávat svým závazkům. Důvodem pro zamítnutí hypotéky tak může být, jestliže jste v minulosti platili pozdě, ale i v momentě, kdy jste půjčku nikdy nevyužili (banka pak totiž hůře posoudí, jak se k placení stavíte).

Co dělat, když jste nikdy neměli půjčku

Někdy postačí opravdu málo, a to vzít si ještě před žádostí o hypotéku nějaký úvěr a řádně ho splatit. Stačí i mikropůjčka, kterou vám vybraní poskytovatelé dají zdarma, a jindy úvěr třeba na 3 měsíce (nabízí ho i banky, například malá půjčka od Moneta Money Bank).

6) Zápisy v registrech dlužníků

Všichni žadatelé o půjčku jsou kontrolováni v databázích, do nichž přispívají jak bankovní a nebankovní poskytovatelé úvěrů, tak jiné společnosti (například mobilní operátoři, dodavatelé energií apod.). Největší význam přitom mají BRKI, NRKI a Solus, a pokud se v některém z nich objevíte jako dlužník, mohou banky vaši žádost o hypotéku bez milosti zamítnout. Dokonce i dříve neuhrazený účet za telefon ve výši 600 Kč může znamenat, že kvůli špatné platební morálce úvěr na bydlení nedostanete. Za určitých podmínek ale můžete požádat o vymazání z registrů dlužníků, takže vám už staré zápisy problémy dělat nebudou.

7) Nemovitost má nízkou hodnotu

Mezi časté důvody zamítnutí hypotéky patří také špatně odhadnutá hodnota nemovitosti – soukromí specialisté, například realitní makléři, mají totiž jiný pohled než odhadci banky. Ti totiž mohou cenu úmyslně podhodnotit například o 10 %, takže zatímco nezávislý odhad vyšel na 4 miliony, bance pouze na 3,6 milionu korun, což znamená, že pokud nemáte ještě finanční rezervu, případně nejste natolik bonitní, že vám banka poskytne i více, nezískáte dostatečnou částku na koupi nemovitosti.

8) Zastavovaná nemovitost je nevyhovující

I když jsou nemovitosti jednou z nejlepších investic a „jistotou“, neplatí to vždy. Banky to vnímají čistě jako obchod, pročež chtějí mít své peníze chráněné a nepřijímají tedy do zástavy jakoukoliv nemovitost. Téměř vždy vám dají hypotéku na byty a domy ve velkých městech, vyhnout se ale budou chtít těm, které jsou například v záplavových oblastech (a hrozí tedy jejich poničení i finanční problémy majitelů), nebo když na nich jsou věcná břemena (třeba závazek, že v domě někdo dožije).

9) Příliš nízký nebo vysoký věk žadatele

Mladší lidé mohou být sice produktivnější, ale banky u nich nemají jak posoudit, nakolik jsou zodpovědní. Žadatelům mladším 23 let tak může být žádost i hypotéku neschválena jenom proto, že nejsou dostatečně staří. Pozor, není to však pravidlem – kdo například pracuje už od 18, resp. hned po střední škole, a drží se alespoň dva roky u stejného zaměstnavatele, šanci na získání úvěru na bydlení má. Komplikace pak mohou mát i lidé starší 65 let, u nichž už není jisté, jak dlouho si zvládnou udržet stálý příjem.

10) Hazard a jiný „neuznaný“ styl života

Sice je na každém, jak se svými penězi nakládá, nejenom banky jsou ale názoru, že byste se měli vyvarovat hazardu, neuváženému utrácení, nebo třeba půjčkám na dovolenou. K zamítnutí hypotéky tak může dojít i kvůli sázení – že si člověk jednou za čas vsadí sportku sice nevadí, ale pokud každý měsíc „vráží peníze“ do sázení a utrácí je v hernách nebo v kasinech, může to být problém. Jedná se o poměrně nové doporučení, které vydala Česká národní banka.

Lukáš Altman
Vyznat se ve světe financí je někdy těžké; snažím se ho proto čtenářům prezentovat jasně a srozumitelně a upozorňovat na nedostatky. Nemám rád nekalé praktiky a nefér jednání.